武汉拆迁征收评估
 
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怎么进行拆迁评估?

  1、拆迁评估的方法有哪些?

  拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种:市场评估价、商品房交易均价、重置价,它们用途各有不同,在不同情形下分别适用。

  (1)市场评估价。市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格,是由符合规定的专业估价机构,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

  (2)交易均价。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格,由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

  (3)重置价。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

  2、怎么选择评估机构?

  原则上,评估机构由被征收人选择,这就给予被征收人一项重大的权利。由于拆迁机构需要具有有关部分颁发的资质,因此在选择评估机构的时候,还是由有关部门选择,就会导致公信力不足。允许被征收人选择评估机构,实际上就是在征收方与被征收人之间形成一种相互制约和平衡。考虑到被征收人往往是多数,可能无法达成一致意见,在这种情况下,可以通过其他具体程序性规定来选择评估机构,如多数决定、抽签等。不管什么方法决定评估机构,都应该体现尊重被征收人的意愿。

  3、正确的评估标准是什么样的,估价的时点是?

  被征收房屋价值评估试点为房屋征收决定公告之日。

  对于国有土地上的房屋而言,对于被征收的房屋价值的评估直接决定了补偿的数额,因此这个问题历来为大家所关注,法定的评估原则,即不低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这是由于房地产的市场价格是由市场所决定的,可以为大家所信服和接受,被征收的房屋的评估价值应该与相同地段、用途、使用年限等的房地产价值相当,本条的规定是“不低于”。

  4、拆迁评估的具体流程是怎样的?

  在房屋拆迁过程中,关于被拆迁房屋的的市场价值进行评估,评估流程一般如下:

  (1)评估机构接受委托。具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

  (2)房屋评估前的准备。房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

  (3)评估人员进行现场勘查。评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

  (4)相关资料的综合分析。相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据,为补偿提供可靠的依据。

  (5)编写相关评估报告。编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料,提出作价评估意见,具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

  (6)评估复核和审批。评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后,由复核员到实在进行复核,复核后报审批人员进行审批。