武汉拆迁征收评估
 
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征收房屋评估中的几个问题

  一. 关于“房屋评估值”和“补偿费”

  在以前的城市房屋拆迁领域,往往会出现混淆“房屋评估值”和“补偿费”的问题,拆迁部门为了降低责任,要求评估机构将全部费用包括各类补贴和奖励都写进评估值中,按照评估值给被征收人进行补偿。实际上,这两者是不同的。房地产市场评估价是具有相应资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行估价后确定的房地产市场价格。而补偿费除了包括房地产评估值,还有其他部分。征收条例明确规定被征收人获得的补偿包括:被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府还应当根据有关规定,对被征收人给与补助和奖励。

  在补偿费中,只有房屋价值是法律明确规定需要委托评估确定的,对于其他费用可以自由选择。评估机构评估的目的就是为房屋征收当事人确定房屋价值提供依据,而不是代替房屋征收部门确定房屋征收补偿费。

  二. 土地使用权价值评估

  《城市房屋拆迁估价指导意见》第14条规定:拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行;

  《指导意见》第十六条:拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法。

  《征收条例》第十九条规定:对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;

  《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条:注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

  《评估办法》第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

  房屋征收表面上看起来是征收房屋,实际上征收的却是房屋下的土地使用权,只有将征收的土地重新进行开发才能实现“公共利益”,而被征收人失去的也是土地使用权,土地使用权是影响被征收人权利的核心内容,因此值得做深入探讨。

  在上述两个条文的对比中可以很明显的看出,2011年的评估办法已经确定房屋价格评估完全按照市场价格进行,房屋评估价格已经开始与土地挂钩,土地价值终于开始登上征收的舞台。

  在理论界,关于房屋征收与补偿中房地产价值评估与土地使用权价值评估,一直都存在两种不同意见:即分离评估和一体化评估。上述条文中也提到了对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。“类似房地产的市场价格”体现出2011年的《评估办法》中实行的是房地一体化的评估方法。笔者也认为由于房地不可分离的自然属性,一体化的评估方法才是正确的。

  (一)划拨和出让土地

  在我国取得土地使用权有两种方式:划拨和出让。划拨是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,取得国有土地使用权,或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得国有土地使用权。出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者, 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得土地使用权。划拨和出让主要有以下区别:

  1.成本。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费(在早期有些土地使用者连这个费用都不用交),而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。在出让土地使用权的取得中土地使用者除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外,还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益。

  2.权能。无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权,都是从土地所有权中分离出来的部分权能的组合,只是土地权能的构成不同而已。出让土地使用权具有较全面的土地权能,包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面,只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分权。

  3.使用权年限

  划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的,原则上讲,只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动,土地使用者可以无限期使用土地。而通过出让方式获得的使用权是有年期限制的,其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同,其中住宅用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,若土地使用者未申请续期,或续期未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

  4.土地价格

  正是由于上述差别,划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的。尽管划拨土地使用权为无限年期,而出让土地使用权为有限年期,但一般情况下,条件相同或相近的土地,出让土地使用权价格要高于划拨土地使用权价格,而不是相反。这是因为,土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权,划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别,但对于收益权和处置权而言,两者差别很大。出让土地使用权包含了比较完整的收益权和部分处置权,而划拨土地使用权则仅包含部分收益权(与国家共享收益权)和非常有限的土地处置权。

  (二)土地使用权价值评估方法及利弊

  土地使用权价值评估是指在一定的市场条件下,由专业人员根据某种选定的评估方法,根据土地的权能状况、经济自然属性以及在经济活动中的收益能力,综合评定出在某一时点的价格。评估方法常见的主要由以下几种:

  1.成本法。针对土地使用权价值评估,通常叫做成本积算法,即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值,对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。该方法与市场比较法正好相反,适合在乡镇、郊区等市场不活跃的地方,但是同样也要求周边区域有相关案例,有明确的征地补偿文件。运用的前提是要取得当地征地拆迁补偿文件,因为土地取得费主要依据这些文件的规定,土地开发费需要经过调查才能确定。

  2.市场比较法。根据市场中的替代原理,将需要评估的土地与具有替代性的,且在估价时点市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格做适当修正,并以此估算土地客观合理价格的方法。是不动产估价中最常用的基本方法之一。该方法主要适合地产市场较发达的区域,周边需要有很多可以参照的市场案例。但是有一个缺陷就是对案例的收集要求较高,因为有文字记录的市场案例的收集比较困难,大多数时候只能通过市场调查。

  3.剩余法。房地产总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测算出土地使用权价值或房产价值,用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

  4.收益法还原法。又称收益法、收益资本化法等,主要是运用适当的资本化率,将预期的估计对象未来各个阶段的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其和得出待估土地价格的一种方法。该方法的适用范围较小,只适用于有收益或者有潜在收益的土地。

  5.假设开发法。指项目开发完成后预计可以实现的开发价值,扣除项目的建造成本,管理、销售、融资、税收等各项费用,以及利润等,以此来对土地使用权进行估价的方法。基本公式为:地价=项目开发价值-建造成本-管理费-销售费用-利息-税费-利润。此方法主要用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地以及建成区房地产市场较多的地区。使用过程中需要首先用市场比较法求取待估土地预计开发完成后或现行状态的价格水平,主要涉及在现实调查中,对待估地所在区域的房地产市场价格的调查和分析,开发费用的确定,也要求评估人员对周边相关工程承包价格有一个比较清晰明确的了解。

  6.基准地价法。对于城市土地使用权的价值,近年来进行了大范围的基准地价评定工作,并且已得出城市不同级别的土地的基准地价,这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估,可以参照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

  7.路线价法。土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的价值具备相对的稳定性,如果知道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。只有道路系统完整、且要求有路线价、深度修正系数表和条件修正系数表,比较苛刻,因此实践中很少采用。